106年1月1日簽的租約，房東還可以要求房客自行吸收房屋稅金嗎？

依據民法第427條規定，租賃物應納之一切稅捐由房東負擔；故房東為避免增加稅 金的負擔，通常都會以租賃契約書約定增列轉嫁房客的條款。 自106年1月1日內政部及消保處公告的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，已有規定不得在契約中約定，原應由房東負擔的稅賦轉嫁由房客負擔。

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房東可以要求房客不得申報戶籍嗎？

依戶籍法第17條，由他鄉（鎮、市、區）遷入三個月以上，應為遷入登記。 房客將戶籍遷入租屋處，原就應辦理登記，只需租賃契約書及最近一期房屋稅單即可申請辦理。 房東常為憂慮會增加稅金負擔或房客個人因素所帶來的風險，通常都會拒絕房客的要求。但自106年1月1日起，內政部及行政院消費者保護處公公告的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，房東已不可以限制房客遷入戶籍。

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房屋租賃契約一定要公證嗎？若不公證會有罰則嗎？

不一定要公證，「契約範本」內也有「辦理公證」與「不辦理公證」讓簽約 雙方選擇；不公證自然也沒有罰則。

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新版的房屋租賃契約書有載明押金最高不得超過二個月房屋租金，若現收 的押金為二個半月是否需退回超過的半個月押金？

之前簽約雙方同意收（付）二個半月的押金是可以先不用退回，但土地法 第99條有規定，押金金額不可以超過2個月房租，多收的部分可抵付租金， 所以記得租約期滿，要把多收押金轉成租金。

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可以不使用內政部公布新版的「契約範本」嗎？有罰則嗎？

「契約範本」是內政部供民眾參考的，並不強制大家使用，當然也可以自己 擬契約，只要不違反「應記載/不得記載」內容就好。

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原租約尚未到期可繼續沿用嗎？若需重新簽立新版的租約，租期如何計算？

原則上原租約尚未到期可以繼續沿用，不須重簽契約，而且不溯及既往（以 前簽了就算）。若租屋雙方協議要改成新版本契約，新契約的到期日比照原 契約。

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什麼是「應記載事項」與「不得記載事項」？

 「應記載事項」是指契約裡一定要記載規定的事項，例如契約審閱期、房屋修繕的責任、提前終止租約的罰則等。如果契約沒有規定上述該事項，則視為已經規定。 「不得記載事項」是指不可在契約裡記載規定的事項。例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等。 如果契約裡還是規定了上述該事項，也會變成無效；如有被投訴，消保單位或主管機關就可能前來關注勸導，或對屢勸不聽者依法開罰。

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大樓管理服務人員需要考執照嗎?該如何辦理?

一、依公寓大廈管理條例第42條規定：「公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。」及第50條規定：「從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第42條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣 (市) 主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。」

二、綜上所述，從事公寓大廈管理維護業務之管理服務人需領有中央主管機關核發之登記證或認可證。

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何處可查詢到公寓大廈管理條例相關細則?

公寓大廈管理條例相關細則可於全國法規資料庫查得，其網址http://law.moj.gov.tw/。

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設置廣告招牌燈是否有亮度的限制?

有關設置廣告招牌燈是否有亮度的限制，於「臺北市廣告物管理自治條例」並無規範。

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如何訂定公寓大廈規約？

規約由區分所有權人會議訂定之，第一次會議須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。倘若第一次會議人數不足，召集人可就同一議案重新召集會議，第二次會議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，前項決議之會議紀錄分送各區分所有權人後，其得於七日內以書面表示反對意見，反對意見若未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

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請問主任委員任期有何規定？

主任委員之任期若規約有規定，任期一至二年，連選得連任一次；但規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。

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如何申請公寓大廈組織報備？

依公寓大廈管理報備事項處理原則，須由公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊該處理原則第五點規定應備文件向本府報備。報備所須之書表資料請上本處網站下載(首頁>檔案下載>申請書下載>公寓大廈科>※【公寓大廈】相關表格。

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請問那裡可以拿到有關公寓大廈資料？

民眾可至本府南區一樓建築管理工程處公寓大廈科索取公寓大廈相關資料及書表，另可上建築管理工程處網站下載相關法令條例及書表資料。

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請問如何才能知道自己住的大樓有沒有向市政府申請報備？

可上建管處網站(網址：http://www.dba.tcg.gov.tw/)，進入中文版網頁後，點選首頁>公寓大廈廣告物>公寓大廈管理>4公寓大廈組織報備網頁查詢，即可知道所住大樓有沒有向本府申請報備核可。

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請問本社區頂樓住戶，將通往頂樓樓梯間違規加裝鐵門，影響逃生安全，該如何處置？

按建築法規定該住戶顯然已經違反規定，對此情形可以報請直轄市、縣（市）主管機關依建築法相關規定處理。

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請問本社區住戶於樓梯間堆放雜物，影響行走空間甚至危害公共安全時，該如何處置？

該住戶顯已違反公寓大廈管理條例規定，得報請管委會先行制止或按規約處理，經制止而不遵從者，再由管委會列舉事實及提出證據並檢具已完成先行制止及違規人為住戶之身分證明文件報請本府處理。

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請問專有部分之樓地板維修費用要由誰負擔？

專有部份之共同壁及樓地板或其內之管線維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致，由該區分所有權人負擔。

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請問可在公寓大廈養狗嗎？

如果大樓規約有規定禁止養狗，則不得飼養，若規約未訂定該規定則可以養狗，但不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全。

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大樓公設游泳池，開放時間或開放方式是否由管委會決議即可?須向主管機關核備申請？

一、倘該游泳池公共設施僅對住戶開放，未涉及營業行為，按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，因公寓大廈公共設施屬共用部分，其管理由管理委員會為之，倘住戶對該公共設施之開放時間及方式有爭議，請提案至區分所有權人會議決議，無需向本處申請核備。

二、若該游泳池公共設施對外開放涉及營業行為，應依規定向主管機關辦理公司登記、營利事業登記，並載明相關營業項目。

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何謂海砂屋?

所謂海砂屋，即建築房屋時混凝土所用的砂；用的是來自海邊的海砂而非正 常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱 之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。 而防蝕的方法目前有兩種，一是陰極防蝕法， 一是電化學去鹽法，以降低鋼筋腐蝕速度來延長房屋結構壽命。

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Q25.公寓大廈管理條例第27條第3項規定之超過部分如何取捨？

答：受託人受區分所有權人委託出席區分所有權人會議，其受託表決之比例及人數，條文第27條第3項已有限制。至關受託人受不同意見之區分所有權人委託時，其受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，該表決之「超過部分」，當依上開條文規定不予計算。如何取捨「超過部分」，涉受託人如何行使委託人之權利問題，係屬私權，如受託人與委託人間因取捨後產生爭議，宜循司法途徑解決。

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Q24.公寓大廈於管理負責人推選或管理委員會成立後，其區分所有權人會議召集人由原互推之召集人或具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員擔任之疑義？

答：
    無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，始由區分所有權人互推一人為召集人。因此，公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前，雖已互推產生召集人，於管理負責人推選或管理委員會成立後，其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，如具有區分所有權人身分，自應由其擔任召集人，召開區分所有權人會議。

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Q23.區分所有權人會議召集人可否委託他人代理？

答：條例並無區分所有權人會議召集人得委託之規定，其會議召集人之資格，仍應依上開條例第25條第3項規定。

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Q22.公寓大廈重大修繕或改良標準為合？

答：有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決。

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Q21.關於公寓大廈區分所有權人會議原召集人任期屆滿，及備位為管理負責人的資格？

答：區分所有權人會議召集人其任期屆滿未再選任時，自當解任。至於互推之召集人依條例第29條第6項規定為管理負責人，其於任期屆滿前，如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人，該召集人於任期屆滿後，方符合條例第25條第3項所稱無管理負責人或管理委員會之規定，始得由區分所有權人依條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人。

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Q20.公寓大廈區分所有權人會議決議可否限制專有部分之營業時間？

答：專有部分之營業時間，除法律另有限制外，得自由使用，並排除他人干涉。

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Q19.僅有土地所有權者可否出席區分所有權人會議？

答：僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者，顯非該區分所有建築物之區分所有權人，自無參與該區分所有權人會議表決之權利，如涉及私權爭執，宜循司法途徑解決。

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