買房如何開價、殺價?教你不吃虧的方法?！破解房仲議價話術?

 

    繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

升息＋打房條例清理預售屋戰場 房市2023年「狡兔追月」？ 顏炳立《@老謝看世界》2022.12.17

 

Q18.召集人未履行義務之處理

答：按區分所有權人會議召集人任期一至二年，連選得連任一次，但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次；為公寓大廈管理條例第廿五條所明文，是召集人任期未屆前，應依前開條例規定執行區分所有權人會議召集義務，若否，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉及提出證據，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，前開條例第五十九條亦有明文，請依前開規定辦理。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

一分鐘教會你建坪、地坪是什麼？

 

Q17.區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議時，委託書之授權範圍及其提出期限有無限制

答：本條例對於受託人，依第二十七條第三項規定，受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。又委託書內容是否應記載授權範圍，參酌民法第五百三十二條規定，委任人得概括委任或得指定一項或數項事務為特別委任，故委託事項應於委託書應可記載授權範圍。至有關委託書可否事後為之，按委託書係有無受託行使權利之依據及證明，似不得於事後補正。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

北市 (( 老屋夯 )) 這區每10人有8人購買30年房子

根據內政部不動產資訊平台資料，今年Q2台北市屋齡30年以上的中古屋交易占比高達56%，與2018年同期的45%相比，五年來激增11個百分點，觀察各區，全市以松山區30年以上中古屋交易占比多達79%最高，幾乎每10人買屋就有8人選擇30年以上房子。

其次依序為士林區（76%）、信義區（65%）、大安區（63%）、北投區（60%）。

東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，目前北市精華區新建案的房價站穩三位數，預算相對有限的民眾大多會選擇屋齡較高的中古屋，一來可以用較低價格擁有北市門牌，二來也有機會等到都更或危老重建，坐享資產增值的紅利。

Q16.當任一區分所有權人之區分所有權人數超過1/5以上時，其區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算應如何辦理

答：區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

((屋奴人生 )) 再拉長 桃南高新竹房貸都超過25年

經濟日報記者游智文／綜合報導

內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第一季、第二季新增房貸貸款期數連續兩季都是創歷史新高的289個月，其中桃園、台南、高雄與新竹縣市，房貸期數都拉長到超過300期，過去一段時間的房市飆漲區，都出現房貸越揹越久的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，數據顯示面對房價居高不下，購屋人選擇以拉長貸款年限方式，以求降低每月房貸負擔，以前20年期是市場主流，現在30年期才是市場主流。

他表示，手頭上資金比較緊的民眾，或者想要多留點現金在身上的房貸族，甚至還會搭配3年的寬限期，降低初期的每月還款負擔，30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔，同時也增加民眾對房價的負擔能力，推升房價走揚。 根據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第二季房貸期數全國為289期，約24年，房貸期數創新高包括新北市的298期，桃園市301期，台中市298期。 超過300期，也就是25年的，則有台南市302期，高雄市302期，新竹縣高達311期，高於六都，新竹市則也達303期，這些區域的平均房貸都達到25年。 曾敬德表示，2016年平均房貸期數都在241~245期，不過之後一路走高到289期，以同樣月付款4.97萬元試算，利率1.81%，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1380萬元，無形中可多增加約380萬元的購買力，不過30年期房貸繳款時間長，加上利率也已經走升一小段，房貸族的房貸支出也隨之增加。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q15.區分所有權人會議之主持人應由誰擔任。

區分所有權人會議之主持人於本條例係以主席稱之，該主席

資格，本條例並無規定，有關主持人之產生，應參考會議規

第十五條「除各該會議另有規定外，應由出席人於會議開始

推選」規定推選。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q14.區分所權人死亡該如何行使其區分所有權人會議之權利

答：區分所權人死亡，因故尚未由繼承人辦理登記，承租人如代理出席區分所有權人會議，應請該承租人持有法定繼承人之委託書行使權利。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q13.公寓大廈區分所有權人未達三人，如何推動管理維護事務。

答：依會議規範三人以上方能開會，故區分所有權人未達三人，自無本條例規定召開區分所有權人會議之適用，如建築物屬同一權利主體，其區分所有權人未達三人，自無條例之適用，其管理維護事務，宜逕依民法合意為之。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

三飯店10月拍賣 總規模10億元

疫情衝擊，旅館類成為近年最不受青睞的不動產之一，不少營運不善、持有人有財務問題的旅館不動產成為法拍市場常客，光10月在全台就有台北北投「輕行旅」、花蓮瑞穗「蜜滋賀溫泉飯店」、台東「三博大飯店」拍賣，總規模約10億元，挑戰市場接手性。

據寬頻房訊統計，自2020年新冠疫情爆發以來，全台總計至少有13件旅館進入法拍市場拍賣，以一拍底價計算，總規模約50億元，遍及全台各地，規模最大為高雄「英迪格飯店」一拍底價29億元，多數為底價約數千萬元至2億元的中小型商旅。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q12.無召集人之區分所有權人會議之效力。

答：「無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。最高法院二十八年上字第1911號著有判例，可資參照。」故區分所有權人會議之召集人未依本條例第二十五條規定產生者，其區分所有權人會議之決議，自不生效力。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q11.問卷可否代替區分所有權人會議決議。

答：有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定，公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第三十一條及第三十二條業已明文規定，故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式，並不符前揭條例規定。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q10.公寓大廈區分所有權人會議決議之規約，其決議事項較都市計劃法、建築法等法令所容許條件，採更嚴格標準者，是否「抵觸」無效。

答：依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定，公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式，訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分(參照最高法院三十年上字第一二一號判例意旨)。惟查「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」民法第一百四十八條第一項定有明文；復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用分區之劃定及使用管制，係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃(都市計畫法第三條、第三十二條、區域計畫法第三條及第十五條規定意旨)，對各該土地所有權人而言，其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物，固為法律賦予之權利，就考量該地區人民之公共利益而言，亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。復查「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。」為最高法院七十一年臺上字第七三七號判例意旨所揭示：是以，公寓大廈規約，係屬私權契約之一種，其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準，但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者，基於契約自治原則，尚無不可。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q9. 區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制？又未能出席會議時，如何行使表決權？

答：依照公寓大廈管理條例第二十七條第一、二項之規定，「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決權之計算，採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權益，故規定一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算；或住一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分亦不予計算。同時顧及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他人代理出席。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q8. 召集臨時會議，應向何人請求辦理，是否業已修正可以由我們自己來召開？

答：區分所有權人會議應由召集人召集，並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q7. 召開區分所有權人會議之要件及會議通知方式有無規定？

答：區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五條之規定。至開會通知之分送，依第三十條之規定，「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」

繼承土地 / 持分土地 / 區段、重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q6. 區分所有權人會議之成員及如何召集開會？請說明之。

答：區分所有權人會議依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義，「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。 
區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無代表全體區分所有權人之效力，其職權亦僅限於召集會議而已，簡言之，召集人並無實權。

繼承土地 / 持分土地 / 區段、重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

Q5. 公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議，訂定規約？其目的何在？

答：規約之定義，依照公寓大廈管理條例第三條第十二款之規定是：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係，即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則，其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神，第二十三條規定，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」

繼承土地 / 持分土地 / 區段、重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

監護宣告需要檢附那些文件？

 (一) 聲請狀。（可參酌司法院全球資訊網／書狀範例／貳、少年及家 事；或逕向各地方【少年及家事】法院訴訟輔導科洽詢） (二) 應受監護宣告之人、聲請人、擬擔任監護人及會同開具財產清冊 人的戶籍謄本各 1 份。 (三) 應受監護宣告之人的醫生診斷證明或殘障手冊影本。 (四) 其他法院要求提出的文件。 (五) 聲請人可向法院推舉監護人或會同開具財產清冊人之人選，並 應檢附「同意書」及「親屬系統表」。（可參酌司法院全球資訊網／書狀範例／貳、少年及家事的「親屬會議同意書」、「繼承 系統表」格式，並請依實際狀況修正繼承系統表）

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

監護宣告 、 要向那個法院提出聲請？

 向應受監護宣告人之住所地或居所地的地方（少年及家事）法院提 出聲請。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

什麼人可以提出聲請？

 本人、配偶、四親等內之親屬(即父母、祖父母、子女、孫子女、兄 弟姊妹、堂兄弟姊妹等)、最近一年有共同居住事實之其他親屬、 檢察官、直轄市、縣（市）政府或社會福利機構。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

什麼是監護宣告？

 自然人如有精神障礙或其他心智缺陷，不能與他 人溝通或不瞭解他人表達的意思(即民法第 14 條第 1 項明定，致 不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果者)。 比方說，長期昏迷、植物人、嚴重的智能障礙或精神疾病等等，聲 請人可聲請法院對其為監護之宣告。 此時該受監護宣告之人成為無行為能力人，法院除了會同時選監護 人來擔任他（她）的法定代理人外，也會再選一位適當的人跟監護 人一起開具受監護宣告人的財產明細清冊。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

監護宣告、聲請時要準備什麼資料

 以下僅供參考，具體個案仍由法院依法處理：(1) 應受監護宣告之人、聲請人、擬擔任監護人及會同開具財產清冊人的戶籍謄本各1份。(2) 應受監護宣告之人之醫生診斷證明或殘障手冊影本。(3) 其他法院請聲請人提出之文件。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

監護宣告、要向那個法院提出聲請

 監護宣告要向應受監護宣告人住所地或居所地的法院聲請。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

誰可以向法院聲請監護宣告

 本人、配偶、四親等內之親屬(即父母、祖父母、子女、孫子女、兄弟姊妹、堂兄弟姊妹等)、最近一年有共同居住事實之其他親屬、檢察官、直轄市、縣（市）政府或社會福利機構。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

何謂不定期租賃

一般而言，租賃契約會訂有期限，但如果有下列成因，就會成為所謂「不定期 租賃」： （1）根據民法第 422 條規定，房屋租期超過一年者，應以書面訂定，如果不以書 面訂定，視為不定期租約賃。 （2）根據民法第 451 條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益， 而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 在不定期租賃的關係下，各當事人雖得隨時終止契約，但實務上房東要終止契約 的話，還是必須受到土地法第 100 條的限制。

什麼是監護宣告

 對於精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果者，法院得依聲請人之聲請，為監護之宣告。此時該受監護宣告之人成為無行為能力人，法院除了同時選出一位監護人來擔任他（她）的法定代理人外，也會再選一位適當的人跟監護人一起開具受監護宣告人的財產明細清冊。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151