配建農地

是以原地主之名義申請興建農舍，一人名下僅可有一間農舍

(蓋屋的錢是買地者支付)，在取得使用執照後再完成過戶，須請代書以反設定的方式保障購地(建屋)者的權益。

農舍興建的建敝率不論"新舊農" 皆為10%，樓高10.5公尺 屋頂斜率不得小於二分之一，容積率最大150%，基地面積最大100坪。
"農舍水電申請應該同一般建物申請"
簡單說就是在89年農發條例修正前 政府只管人不管地( 需有農民 身分 方能取得農地 ) 但在 89年後 則變成管地不管人 ( 開放 農地買賣 )
相對的 89年前所取得之農地( 老農 ) 其所興建之農舍在當時彼此( 雙方)如不具農民身份也是無法移轉的 ( 繼承 拍賣 除外 )

至於新農地，則是農發條例通過後取得的農地，單戶面積為756.25坪，消費者必須在當地縣市設籍兩年以上，才有購買資格，開發申請建案以後，要滿5年後，才能移轉及過戶。
老農配建及新農地的建案高度限制，也因都市計畫內外有別，位於都市計畫內建築限高14公尺，都市計畫外限高10.5公尺。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

老農配建:

是民國89年1月28日農業發展條例修正前，屬於老農（自耕農）取得的農地，同一塊土地建蔽率為10%，但必須以原地主名義申請，還要經過登記、公告、過戶等作業。

新農 , 老農的區分(正名為"新" "舊"農業發展條例)是以89.1.28為區分點
若該土地持有時間為89.1.28以前
該土地不論面積大小 皆可興建農舍(稱配建農地，可蓋一間賣一間)。
若是89.1.28以後才取得土地，則須有756.25坪以上 才可興建農舍，
而且須取得土地滿兩年且在籍滿兩年 (即買地同時簽戶籍於同縣市中)，才可興建，還有須取得"使用執照"滿五年後始可買賣。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

農舍建案分成集村農舍、老農配建及新農地等3種

集村農舍:

必須同時有20名農民一起申請興建20戶以上的建案，農民為當然起造人，且要符合在連接或毗鄰的農地上，同一筆土地持分也可以。

依一般縣市建築法規，大部分集村農舍的建蔽率為60%，容積率則240%，但集村農舍有配套地條款，比率為1比9，也就是說，每興建100坪，還要有900坪的配套地，配套地不一定位在集村農舍，也可能是位在遠處的山坡地或雜林地。

何謂老農配建

欲購買老農資格的農地興建農舍用途，但若以自己名字需滿兩年才可以興建，並且取照五年才能移轉買賣，但老農資格不受限制，便先與老農取得協議，以老農之資格先行興建農舍，待農舍興建完成後，在一次連同興建之費用共同支付買賣價金，因為興建過程耗時，所以老農之健康與精神狀況也需要審視。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

何謂老農

2000年1月28日〈農業發展條例〉修正後，規定農地面積須超過0.25公頃（約756坪），且地主稱為「新農」須在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以蓋農舍，而且，農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。但新法通過之前取得的農地，即俗稱的「老農」，不受上述的興建與移轉限制。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

請問農地可否共同持有?將來如有共有人欲將所有持分出售,如何處理呢?

A:自八十九年新農發條例實施來,農地就可共同持有了,但將來部份持分所有權人欲將其持分部份出售,依以下辦法處理

依農地重劃條例第五條:重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：
一 出租耕地之承租人。
二 共有土地現耕之他共有人。
三 毗連耕地之現耕所有權人。
依土地登記規則第97條:申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項或農地重劃條例第
五條第二款、第三款規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出 賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先 購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。
依民法第四百二十六條之二、土地法第一百零四條、第一百零七條或耕地 三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權 人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先 購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣
。
依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。

請問不動產成交後,其交款及交屋程序為何?

1.房屋部份:分三次交款:(1)訂金(2)稅單(3)過戶完成3天內交屋及交尾款

分四次交款:(1)訂金(2)用印.即證件齊全(3)過戶後14日內貸款下來(4)交屋款

土地部份大同小異,只將交屋部份改為"土地鑑界";但農地配建農舍較為複雜,一般以面議為準.

為何重劃區農地大都狹長型的

 A:農地重劃是為農民耕作及給水方便而產生的條例,一般重劃前農地地型大都不方正,而且道路及水路均不普及,政府為有利農民耕作便於農產品運輸方便而將它予以重劃,但重劃會產生所有權人取回剩餘土地座落問題,於是大都採用

1:臨15米路者以農地深度40公尺為基準,其餘後農地以深度100公尺為基準.

2:原本農地位於何處者,則以原地條件發還,而如有換地點發還者,則以其原位於何處為條件,取同等條件發還農地(如要換地點較好者,則須以加數倍之坪數換發)

3:100公尺為單位,是為方便計算面積,俗稱1分地就是1000平方公尺(寬10公尺*深100公尺),也就是0.1公頃土地

4:如刻意要選擇同等面積但深度較淺者,通常以河或舊農舍旁較容易發現

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

農發條例修正後,任何人皆可買賣農地,但購買農舍有無注意事項

A:興建農舍或購買農舍可分為以下二種

1.購買配建舍:無限制五年始可移轉之規定,坪數不一定有多大,是一種不錯的投資方式

2.新農自建農舍:興建完成五年始可移轉,但下一個承受人是否仍受限,仍不得而知(時間還沒到,沒人申請解釋)

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

買現有農舍,有無須注意事項

A:買現有農舍是最不須負擔風險的事,只要樣式喜歡即可;但無法使用中央"優惠房貸".

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

新農地申請農舍:

優點:買土地可貸款;土地可過戶;時間充裕可詳細規劃

缺點:須等二年才可申請農舍;興建完成五年始可移轉(變現不易)

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

配建農舍:

優點:可馬上興建;不受土地坪數及興建完成五年始可移轉之限制,繼受者亦同.

缺點:須以原地主身份申請農舍(承受風險);資金須較充裕(無法貸款);須在短時間內決定興建樣式

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

何謂配建農舍?

 A:所謂"配建農舍"只是業界對另一種興建農舍方式的一個代名詞;它不必等二年才可以蓋農舍,只要原地主符合二個條件

(1)土地在89年1月前購買

(2)地主須無自有農舍;因為法津不朔及既往,法律修正前既有之權利,不受修正後條例限制;只是農舍申請人仍須原地主,只要將土地過戶,即失效.

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

買農地須注意什麼?

A :乙筆農地只可申請乙戶農舍 ;如本筆農地已作為空地比之使用,則無法再申請興建農舍;查詢這種資料 ,通常在土地謄本上有註明

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

請問農舍建敝率及容積為何?

 A :農舍建敝率基本上規定10% ,總樓高不得超過10.5公尺 ,樓層不得超過四層;但如只興建一層樓 ,最大建築面積不得超過99坪;興建一樓者以上總面積不得超過150坪(台灣省法規與高雄巿.台北巿不同)

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

請問現在買農地興建農舍有何限制

A:從民國八十九年初農發條例施行後,買賣農地就無身份上的限制,基本上只要買了農地你就是農民了.但興建農舍就有許多限制了.

(1)申請興建農舍之農地須達0.25公頃(約756坪)以上方可申請

(2)購地及戶藉遷入均須達二年以上才可申請興建農舍

(3)農舍興建完工後須滿五年始可移轉

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

定金支付了之後，若有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？

「契約因可歸責於付定金當事人的事 由，以致不能履行時，定金不得請求返還；…」也就是說，當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時，是不可請求房東償還定金的。

1. 「契約因可歸責於受定金當事人的事由，以致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受的定金；….」也就是說，當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時，房客是可要求房東加倍賠償的。
2. 契約因不可歸責於雙方當事人的事由，致不能履行時，定金應返還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等，造成房子的損傷，或是在看屋時未談到的細節，在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時，另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

付定金時該注意什麼？

房客所付的定金除了另有約定外，在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份，因此繳交定金時請千萬記得，請房東簽收據(定金收據範本)，註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等，以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

定金、押金、租金三者有什麼不同？

定金：是契約履行前的一種承諾，通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租給他，房客會預先付給房東一定數量的金額，用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」

押金：在法律上正式名稱為『押租金』，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子。
租金：向房東承租房子，必須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151

未成年人所簽的契約有效力嗎？

民法第12條：滿20歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人，訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意，簽約時由父母擔任連帶保證人，較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定，租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生)，依民法第77條但書規定，即使未得到父母同意，租約仍是有效。

繼承土地 / 持分土地 / 重劃土地 ~~~ 買賣收購 ~~~ 0982-683151